Wohnbaubedarfe

Dieser Themenbereich enthält Informationen über mögliche Bedarfe an neuem Wohnraum, die sich aus dem örtlichen Bedarf und dem Zusatzbedarf ergeben. Darüber hinaus werden Entwicklungspotenziale im Bestand abgebildet.

Allgemeine Beschreibung

Dieser Themenbereich enthält Informationen über mögliche Bedarfe an neuem Wohnraum, die sich aus dem örtlichen Bedarf und Zusatzbedarf ergeben. Darüber hinaus werden Entwicklungspotenziale im Bestand abgebildet. Es wird für die Ermittlung des regionalen Wohnbauflächenbedarfes in Eigenentwicklungsbedarf und wanderungsbedingten Zusatzbedarf unterschieden. Die Bedarfe werden in unterschiedliche Varianten aufgeteilt, welche eine Abschätzung verschiedener zukünftiger Entwicklungsszenarien erlaubt. Es wird dabei zwischen einer Entwicklung „Status quo“ unterschieden, bei der die aktuelle Wohnbaudichte angenommen wird, und „flächensparender“ Wohnbebauung. Neben dieser Aufteilung werden die Varianten nach unterschiedlichen Annahmen für die regionale Bevölkerungsentwicklung eingeteilt. Es wird nach „Wachstum“ (+30.000 Einwohner), „Stabilität“ (+6.000 Einwohner) und „Schrumpfung“ (-20.000 Einwohner) eingeteilt. Der Hauptindikator ist damit in verschiedenen Varianten verfügbar. Die Methodik wird im Folgenden in Grundzügen erläutert. Die Vollumfängliche Dokumentation kann am Ende der Seite abgerufen werden.

Hauptindikator Wohnbaubedarf

Der Hauptindikator ist dazu gedacht in einer kurzen und prägnanten Darstellung den Bedarf an neuen Wohnbauflächen abzubilden. Der Hauptindikator Wohnbaubedarf zeigt für die Prüforte die Zusammenfassung der Teilbewertungen an. Dabei wird der Eigenentwicklungsbedarf und wanderungsbedingte Zusatzbedarf addiert. Die einzelnen Bedarfe welche als Wohneinheiten berechnet worden sind, werden für die Darstellung als Flächenbedarf anhand folgender Tabelle über die Annahme von Wohndichten umgerechnet.

Raumtyp	Basis Flächensparend		Basis Status Quo
	EFH	MFH	EFH	MFH
Mittelzentren	320 m²/WE	167 m²/WE	400 m²/WE	222 m²/WE
Grundzentrale Kernorte, Orte an S-Bahnhaltepunkten	400 m²/WE	200 m²/WE	500 m²/WE	250 m²/WE
Sonstige Gemeinden im Verflechtungsraum	500 m²/WE	200 m²/WE	667 m²/WE	250 m²/WE
Gemeinden im weiteren Umland	667 m²/WE	250 m²/WE	1.000 m²/WE	286 m²/WE

Für die Aufteilung der Wohnbaubedarfe auf Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser werden folgende Werte verwendet:

Raumtyp	Basis Flächensparend		Basis Status Quo
	EFH	MFH	EFH	MFH
Mittelzentren	30 %	70 %	60 %	40 %
Grundzentrale Kernorte, Orte an S-Bahnhaltepunkten	50%	50%	70%	30%
Sonstige Gemeinden im Verflechtungsraum	50 %	50 %	85 %	15 %
Gemeinden im weiteren Umland	55%	45 %	90 %	10 %

Die ermittelten Bedarfe aus Eigenentwicklungs- und Zusatzbedarf sind nicht per se flächenwirksam als neu zu schaffende WE zu betrachten. Für eine ressourceneffiziente Siedlungsentwicklung ist es wichtig, dass Potenziale im Bestand zunächst zur Realisierung der Bedarfe beachtet und aktiviert werden. Für die Werte des Hauptindikators werden folgende Potentiale im Bestand zusätzlich berücksichtigt.

Aktueller Wohnungsleerstand

Die Daten des Zensus enthalten Informationen zum Wohnungsleerstand. Aufgrund der langen Intervalle zwischen den Zensus – die vorletzte Erhebung erfolgte im Jahr 2011 und die letzte im Jahr 2022 – werden die Daten des jeweils aktuellen Zensus mit Daten zur Bautätigkeit sowie zur Einwohner- und Haushaltsentwicklung jährlich fortgeschrieben..

Altersbedingtes Leerfallen von Wohnungen im Betrachtungszeitraum

Als weitere Potenziale im Bestand werden die aufgrund der Altersstruktur zu erwartenden Sterbefälle beachtet. Ausgehend von den Mortalitätsraten beginnend in der Altersgruppe Ü-75 und der durchschnittlichen Haushaltsgröße je Altersgruppe wird die Anzahl der potenziell freiwerdenden WE geschätzt. Dabei werden die Personen, die in Pflegeeinrichtungen untergebracht sind, nicht einbezogen. Leerstandsschätzung und die Hochrechnung des altersbedingten Leerfallens von Wohnungen stellen eine Orientierungsgröße für mögliche Potenziale im Bestand dar, die bei der Fixierung von Neubaubedarfen respektive kommunalen Planungen zu berücksichtigen sind.

Zusammenlegungspotenziale im Bestand

In Kommunen mit einem großen Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern kann dieser aufgelockert werden, indem Wohnungen zusammengelegt werden. Insbesondere Wohnungen im Bestand der Wohnungswirtschaft lassen sich verhältnismäßig schnell aktivieren. Daher wird dieser Bestand betrachtet. Infolge einer Zusammenlegung entfällt eine Wohnung, so dass sie den Leerstand reduziert und gleichzeitig auch die Bedarfsdeckung beeinflusst.

Auswirkungen barrierefreier Angebote

Diesem Potenzial im Bestand liegt die Annahme zugrunde, dass durch einen Umzug älterer Personen in eine neue barrierefreie Wohnung Wohnraum frei wird. Die Struktur der freiwerdenden Wohnungen orientiert sich an der kommunalen Baustruktur. Die Höhe wird durch Entscheidungen zur Anzahl der zukünftig neugebauten barrierefreien Wohnungen bestimmt. Die Berechnung und verwendeten Quoten wurden im Projekt Interko2 mit den Wohnbauunternehmen vor Ort abgestimmt. Dadurch ergibt sich Berechnungsformel: Betroffene Altersgruppen * Quote Haushaltsgrößen * Pflegequote – Anteil Personen in Pflegeinrichtungen = Bedarf Barrierefreiheit

Nachfrage „Nestflüchter“

Der Nachfrage junger Erwachsener, den sogenannten Nestflüchtern, liegt die Annahme zugrunde, dass 3 % der 18-25-Jährigen innergemeindlich Wohnraum im Geschosswohnungsbau nachfragt. Diese Nachfrage führt zu einem Bedarf an Wohnungsbau, wenn in einer Gemeinde oder Stadt nicht ausreichend kleine Wohnungen vorhanden sind und dieser Bedarf die Neubaubedarfe der Eigenentwicklung übersteigt.

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[1] Statistisches Bundesamt (Destatis) (2022): Zehnjahreshoch: Fast ein Drittel der 15- bis 24-Jährigen lebte 2021 nicht mehr im Haushalt der Eltern. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/08/PD22_N049_12.html [letzter Aufruf: 06.10.2022].

[2] Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (2010): Wanderungsmuster in ländlichen Räumen. Ergebnisse einer empirischen Analyse des Migrationsgeschehens in Städten und Dörfern des ländlichen Raumes in Sachsen. Schriftenreihe des LfULG, Heft 22/2010, S. 47.

Ersatzbedarf

Der Ersatzbedarf bezeichnet den Teil der Gebäude, welcher zustandsbedingt, also aufgrund des Alters oder des Ausstattungsgrades, ersetzt wird. Um die kommunalen Gegebenheiten und Besonderheiten zu berücksichtigen, wird der Ersatzbedarf differenziert nach Gebäudetyp und -alter berechnet. Dabei wird eine gebäudetyp- und gebäudealterspezifische Ersatzquote angesetzt. Zur konkreten Ermittlung wird eine Ersatzquote nach Baujahr und Wohnform angesetzt.

Barrierefreiheit

Der Bedarf an barrierefreien und -armen Wohnungen beruht auf bundesweiten Pflegequoten, die mit der Altersstruktur in der Region Leipzig-Westsachsen verbunden werden. Angenommen wird, dass zusätzliche barrierefreie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geschaffen werden. Um den Bedarf zu berechnen, wird weiterhin angenommen, dass pflegebedürftige Haushalte homogen auf unterschiedliche Gebäudetypen verteilt sind. Für die Nachfrage nach barrierearmen Wohnraum wird davon ausgegangen, dass sie überwiegend im Bestand gedeckt wird.

Auflockerungsbedarf

Der Auflockerungsbedarf ergibt sich aus der Wohnflächenzunahme u. a. aufgrund sinkender Haushaltsgrößen. In die Berechnung des daraus entstehenden Mehrbedarfs an Wohnungen fließt zum einen die Haushaltsentwicklung in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein. Zum anderen liegen dem Auflockerungsbedarf Quoten zur Erhöhung der Wohnfläche zugrunde, die das Projekt Interko2 stadt- und gemeindekonkret definierte. Weiterhin wird angenommen, dass der Auflockerungsbedarf durch den Bau von Mehrfamilienhäusern gedeckt wird.

Zentrums- und Arbeitsmarktfunktion

Die zentralörtliche Festlegung des Regionalplans zählt zu den wichtigsten Instrumenten, um das Leitbild der dezentralen Konzentration umzusetzen. Daher wird der örtliche Wohnraumbedarf einer Stadt bzw. einer Gemeinde um Zuschläge entsprechend ihres zentralörtlichen Status ergänzt. Ein weiterer Zuschlag wird für eine bedeutende Arbeitsstättenkonzentration gewährt. Auch dieser Zuschlag orientiert sich an den Festlegungen des Regionalplans.

wanderungsbedingter Zusatzbedarf

Beim wanderungsbedingten Zusatzbedarf ist der Umfang schwieriger vorhersehbar als beim Eigenentwicklungsbedarf. Dies liegt daran, dass der Umfang an Zuzügen in die Region Leipzig-Westsachsen ungewiss ist. Daher werden neben den beiden Varianten der Bebauungsdichte auch drei Szenarien der Einwohnerentwicklung – starkes Wachstum (Zuzug von 30.000 Personen), moderates Wachstum (Zuzug von 6.000 Personen) und Schrumpfung (Wegzug von 20.000 Personen) berücksichtigt. Dieser zusätzliche Bedarf für die gesamte Region Leipzig/Halle wird anschließend auf die Prüforte in der Region Leipzig-Westsachsen verteilt. Grundlage dafür sind die Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsmuster, die das Projekt Interko2 identifiziert hat..

Zusatzbedarf aufgrund größerer Gewerbeansiedlungen oder Entwicklungen

Da die Auswirkungen einer überdurchschnittlich positiven Arbeitsplatzentwicklung kurzfristige Bedarfe generieren können, werden diese gesondert betrachtet. Um zu ermitteln, wie viel Zuzug durch die neuen Arbeitsplätze entsteht, wird die Mobilitätsquote der Bundesagentur für Arbeit genutzt. Diese beschreibt, welcher Anteil an Personen über eine regionale Grenze hinwegzieht, um Arbeit aufzunehmen. Im Falle der Mustergemeinde liegt sie bei 52 %. Ausgehend von der aktuellen Pendlerstruktur lässt sich ein Wohnungsbedarf für den Arbeitsmarktstandort, dessen Umland und das Oberzentrum schätzen.

Darstellung

Als Darstellungsform werden für die Wohnbaubedarfe Balkendiagramme je Prüfort verwendet. Die Balkendiagramme zeigen die sich ergebenden 6 Varianten aus den Annahmen zur Wohnflächendichte und Bevölkerungsentwicklung. Die zugrundeliegenden Werte werden tabellarisch angezeigt, nach einem Klick auf den jeweiligen Prüfort.

Dokumente zum Download

Die Dokumentation des Projektes Interko2 für diesen Indikator finden sie auf der Projektseite von Interko2:
Informationen und Analysen zum Wohnbauflächenentwicklungskonzept im Projekt Interko2
Oder es kann hier direkt heruntergeladen werden: